Nouveaux avantages fiscaux pour le logement au Portugal : analyse claire des mesures annoncées

Le Portugal a adopté en 2026 un nouveau cadre législatif destiné à stimuler l'offre tant à lA VENTE qu’à la LOCATION.

Cette réforme, déjà présentée comme un “choc fiscal” pour le logement, repose sur une idée simple : alléger la fiscalité pour encourager la mise sur le marché de nouveaux biens immobiliers.

Sur le papier, les mesures sont ambitieuses. Elles concernent à la fois :

• les propriétaires,

• les investisseurs,

• les promoteurs immobiliers,

• mais aussi, indirectement, les locataires et les acquéreurs de résidence principale.

  
  

Toutefois, si le secteur immobilier salue globalement cette orientation, de nombreuses voix appellent déjà à la prudence : l’efficacité réelle de ces mesures dépendra largement de leur application concrète.

1) Une réforme fiscale pensée pour augmenter l’offre de logements

L’objectif principal du gouvernement portugais est de faire revenir davantage de logements sur le marché. Pour cela, deux priorités sont clairement affichées :

Remettre sur le marché les logements vacants

Le gouvernement part du constat qu’un nombre important de biens restent vides ou sous-utilisés, alors même que la demande locative et l’accès à la propriété sont sous forte tension.

Encourager la construction neuve et la réhabilitation

Le second levier consiste à faciliter économiquement les projets immobiliers, notamment ceux destinés à répondre à des besoins de logement à prix ou loyer modéré.

Cette stratégie passe par une série d’allégements fiscaux touchant plusieurs impôts importants du droit fiscal portugais :

• la TVA (IVA),

• l’IRS (impôt sur le revenu des personnes physiques),

• l’IRC (impôt sur les sociétés),

• l’IMT (droits de mutation immobilière),

• l’IMI (taxe foncière),

• ainsi que le droit de timbre.

2) Une fiscalité plus favorable pour les propriétaires qui louent à des loyers modérés

Parmi les mesures les plus commentées figure la volonté de récompenser fiscalement les propriétaires qui remettent leur bien en location.

L’idée est la suivante : lorsqu’un logement est proposé à un loyer modéré, son propriétaire pourrait bénéficier d’une imposition réduite sur les loyers perçus.

En pratique, le dispositif annoncé prévoit notamment :

• une taxation autonome de 10 % sur certains revenus locatifs ;

• sous réserve que le loyer reste dans une fourchette considérée comme modérée ;

• avec une référence annoncée autour de 2.300 euros.

Pourquoi cette mesure est importante ?

Parce qu’elle cherche à résoudre un problème très concret du marché portugais : beaucoup de logements existent déjà, mais ne sont pas proposés à la location.

Le gouvernement tente donc de convaincre les propriétaires qu’il devient fiscalement plus intéressant de louer que de laisser un bien vacant.

3) Des avantages fiscaux également pour les locataires

La réforme ne vise pas uniquement les investisseurs et les bailleurs.

Elle contient aussi un volet favorable aux ménages locataires.

Le texte prévoit une augmentation du plafond de déduction fiscale des loyers dans le cadre de l’impôt sur le revenu.

Le plafond annoncé serait porté à :

• 900 euros en 2026 ;

• puis 1.000 euros en 2027.

Conséquence pratique

Pour les locataires, cela signifie une meilleure prise en compte fiscale du coût du logement, dans un contexte de hausse des loyers et de pression sur le pouvoir d’achat.

4) TVA à 6 % dans l’immobilier : la mesure la plus marquante de la réforme

S’il fallait retenir une mesure phare, ce serait probablement celle-ci : la mise en place d’une TVA réduite à 6 % pour certaines opérations de construction ou de réhabilitation immobilière.

Cette mesure est particulièrement importante car elle peut réduire le coût global de production du logement, ce qui intéresse directement :

• les promoteurs,

• les constructeurs,

• les investisseurs immobiliers,

• et, à terme, les acquéreurs ou locataires.

  
  

Dans quels cas la TVA réduite pourrait-elle s’appliquer ?

Le dispositif annoncé vise principalement deux hypothèses :

4.1. la vente de logements a prix modéré

La TVA réduite serait applicable aux opérations destinées à la vente de logements à un prix plafonné, lorsque ces biens sont destinés à devenir la résidence principale de l’acquéreur.

4.2. La location de logements a prix modéré

Elle pourrait aussi bénéficier aux opérations construites dans une logique de location résidentielle, à condition de respecter un plafond de loyer.

Pourquoi cette mesure est juridiquement encadrée ?

Le gouvernement a rappelé que la réduction généralisée de la TVA en matière immobilière n’est pas librement possible.

Le Portugal doit respecter le cadre du droit de l’Union européenne, notamment les règles issues de la directive TVA, qui n’autorisent une TVA réduite que dans certains cas liés à une politique sociale du logement.

Autrement dit :

la baisse de TVA est possible, mais seulement dans un périmètre juridiquement limité.

5) Le “Build to Rent” devient un axe central de la politique du logement

Autre évolution notable : la réforme cherche à structurer un marché encore peu développé au Portugal, celui du Build to Rent.

Qu’est-ce que le Build to Rent ?

Il s’agit de projets immobiliers conçus dès l’origine pour être loués, et non revendus lot par lot après construction.

Ce modèle est déjà bien implanté dans certains marchés étrangers, mais il reste encore relativement peu développé au Portugal.

Pourquoi ce modèle intéresse-t-il les pouvoirs publics ?

Parce qu’il peut permettre :

• d’augmenter plus rapidement l’offre locative,

• de créer un parc de logements plus stable,

• et d’attirer des investissements privés de long terme.

6) Création des “Contrats d’Investissement pour la Location” : un nouveau cadre juridique à suivre

La réforme prévoit également la création d’un nouveau mécanisme : les Contrats d’Investissement pour la Location (CIA). Ce dispositif a pour objectif de sécuriser et encadrer les projets immobiliers destinés à la location.

Ce qu’il faut retenir

Selon les éléments présentés :

• ces contrats pourraient être conclus pour une durée allant jusqu’à 25 ans ;

• ils seraient conclus entre l’investisseur et l’État, via l’IHRU ;

• les projets devraient respecter certaines conditions minimales, notamment :

  • une part importante de la surface construite affectée à la location résidentielle ;

  • et des loyers modérés.

Pourquoi ce dispositif est important ?

Parce qu’il peut constituer un signal fort envoyé aux investisseurs :

le marché locatif résidentiel devient une priorité de politique publique.

Pour beaucoup d’acteurs du secteur, ce point pourrait marquer un tournant dans la manière de produire du logement au Portugal.

7) Les professionnels saluent la réforme… mais restent prudents

Les professionnels de l’immobilier, du droit et de la fiscalité accueillent globalement ces mesures de manière favorable.

Ils y voient notamment :

• une tentative sérieuse de relancer l’offre ;

• une politique plus favorable à l’investissement résidentiel ;

• et un cadre plus cohérent pour le développement du marché locatif.

  
  

Mais cet accueil positif s’accompagne aussi de réserves importantes.

7.1 Première limite : l’impact dépendra des textes d’application

À ce stade, plusieurs points essentiels doivent encore être précisés par voie réglementaire.

C’est un aspect classique mais fondamental en droit :

une loi d’habilitation ou une annonce politique ne suffit pas, à elle seule, à garantir l’efficacité d’un dispositif.

Tout dépendra de :

• la rédaction finale des textes,

• leurs conditions d’accès,

• leurs modalités de contrôle,

• et leur mise en œuvre administrative.

En pratique

Une réforme peut être très prometteuse en théorie, mais devenir difficilement applicable en pratique si les critères sont trop rigides, les procédures trop lourdes ou les délais trop courts.

7.2 Deuxième limite : la TVA à 6 % pourrait être difficile à utiliser en pratique

L’un des principaux sujets de débat concerne la durée de validité de la TVA réduite à 6 %. C’est probablement le point de vigilance le plus important.

Pourquoi?

Parce que les projets immobiliers prennent du temps :

• acquisition du foncier,

• montage juridique,

• urbanisme,

• autorisations administratives,

• financement,

• construction,

• livraison.

  
  

Or, plusieurs professionnels soulignent que le calendrier fiscal annoncé pourrait être trop court pour permettre à de nombreux projets d’en bénéficier réellement.

En d'autres termes

Le risque est qu’une mesure présentée comme structurante soit, dans les faits, sous-utilisée faute de correspondre au temps réel du cycle immobilier.

C’est une critique juridiquement et économiquement très sérieuse.

7.3 troisième limite : les avantages fiscaux ne suffisent pas sans sécurité locative

Un autre enseignement essentiel de l’article est le suivant :

on ne développe pas un marché locatif uniquement avec des baisses d’impôts.

Plusieurs intervenants rappellent que de nombreux propriétaires hésitent à louer non pas seulement pour des raisons fiscales, mais surtout par crainte de :

• loyers impayés,

• contentieux locatifs,

• difficultés d’expulsion,

• ou insécurité juridique.

Pourquoi ce point est central ?

Parce que, pour qu’un propriétaire remette un logement sur le marché, il faut non seulement que cela soit rentable, mais aussi que cela soit juridiquement sécurisant.

Autrement dit, la fiscalité peut être un levier puissant, mais elle ne remplacera jamais totalement :

• la stabilité du droit locatif,

• la rapidité des procédures,

• et la prévisibilité des règles.

  
  

8) Ce qu’il faut retenir juridiquement

D’un point de vue juridique, cette réforme envoie un message clair :

le Portugal souhaite utiliser l’outil fiscal pour orienter plus fortement le marché immobilier résidentiel.

Le mouvement est important, car il ne s’agit pas seulement de soutenir l’accession à la propriété, mais aussi de :

• favoriser la location résidentielle,

• encourager le Build to Rent,

• et faire émerger une offre plus structurée de logements à prix ou loyers modérés.

  
  

Cependant, comme souvent en matière immobilière et fiscale, la prudence reste de mise.

Le vrai enjeu n’est pas seulement l’annonce des mesures

Le vrai enjeu est de savoir si elles seront :

• suffisamment stables,

• suffisamment lisibles,

• et suffisamment opérationnelles

  pour produire un effet réel sur l’offre de logements.

Conclusion

Les nouveaux avantages fiscaux pour le logement au Portugal constituent sans doute l’une des réformes immobilières et fiscales les plus ambitieuses de ces dernières années.

Sur le fond, l’orientation paraît cohérente :

alléger la fiscalité pour encourager à construire, vendre et louer davantage.

Mais, comme souvent en droit immobilier, tout se jouera dans les détails :

• les conditions d’accès aux régimes,

• la durée réelle des dispositifs,

• la sécurité des investisseurs,

• et la confiance des propriétaires.

  
  

En résumé :

la réforme est prometteuse, mais son succès dépendra entièrement de sa mise en œuvre concrète.

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Bonjour, je suis Mathilde, avocate inscrite aux Barreaux de Lisbonne et des Hauts-de-Seine. Ma mission c'est de vous accompagner dans la réalisation de vos projets d'installation et d'investissement au Portugal, afin de sécuriser vos démarches et de préserver au mieux vos intérêts.

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