Portugal : vers des expulsions plus rapides et la vente facilitée des biens en indivision ?

Le gouvernement portugais prépare de nouvelles mesures en matière de logement, avec un objectif affiché : augmenter l’offre de logements disponibles sur le marché.

Parmi les pistes annoncées, deux réformes attirent particulièrement l’attention :

• une modification de la loi sur le bail d’habitation pour accélérer les décisions en cas d’impayés répétés ;

• et un mécanisme destiné à débloquer la vente de biens immobiliers détenus dans le cadre de successions indivises.

  
  

Ces annonces s’inscrivent dans une stratégie plus large visant à remettre davantage de logements sur le marché, dans un contexte de forte tension immobilière au Portugal.

Pour les propriétaires, locataires, héritiers, investisseurs et praticiens du droit immobilier, ces évolutions pourraient avoir des conséquences concrètes importantes.

Une nouvelle réforme du logement au Portugal pour augmenter l’offre immobilière

Le raisonnement du gouvernement est relativement simple : si certains logements restent vacants, bloqués ou peu attractifs à la mise en location, il faut agir sur les obstacles juridiques et pratiques qui empêchent leur retour sur le marché.

Cette logique conduit aujourd’hui l’exécutif à cibler deux freins majeurs :

La lenteur des procédures en cas d’impayés locatifs

De nombreux propriétaires hésitent à louer lorsqu’ils considèrent que les procédures sont trop longues ou trop incertaines en cas de défaut de paiement.

Le blocage des biens immobiliers dans les successions

De très nombreux biens restent immobilisés pendant des années à cause de désaccords entre héritiers, ce qui contribue à réduire artificiellement l’offre disponible.

D’un point de vue de politique du logement, l’objectif est donc clair : fluidifier le marché immobilier en levant certains blocages juridiques.

1) Expulsions plus rapides au Portugal : ce que le gouvernement veut changer

L’une des annonces les plus sensibles concerne la révision de la loi du bail d’habitation.

Le gouvernement souhaite rendre plus rapide la réponse judiciaire en cas d’impayés répétés de loyer, afin de renforcer la confiance des bailleurs dans le marché locatif.

Pourquoi cette réforme du bail est-elle envisagée ?

Le marché locatif portugais souffre depuis longtemps d’un problème de confiance des propriétaires.

En pratique, de nombreux bailleurs craignent :

• les loyers impayés,

• la longueur des procédures judiciaires,

• les difficultés de récupération du logement,

• et plus largement l’insécurité juridique.

  
  

Dans ce contexte, certains propriétaires préfèrent :

• laisser un bien vide,

• ne pas louer,

• ou privilégier d’autres usages jugés moins risqués.

  
  

Le gouvernement semble donc partir d’un constat pragmatique : si les propriétaires ont davantage confiance dans le système, ils seront plus enclins à mettre leur bien en location.

Le gouvernement affirme ne pas vouloir “faciliter les expulsions”

C’est un point important sur le plan juridique et politique.

Selon les informations publiées, l’objectif affiché ne serait pas de supprimer les protections des locataires, ni de permettre des expulsions automatiques ou arbitraires.

Le message du gouvernement est plus nuancé : il s’agirait surtout de rendre la décision judiciaire plus rapide lorsqu’il existe un manquement répété au paiement du loyer.

Autrement dit

Le gouvernement ne présente pas cette réforme comme une mesure “anti-locataire”, mais comme une tentative de :

• réduire les délais,

• clarifier le traitement des situations d’impayés répétés,

• et sécuriser le marché locatif.

  
  

Cette distinction est essentielle en droit immobilier : il ne s’agit pas seulement de savoir si un bail peut être résilié, mais aussi dans quels délais et sous quelles garanties procédurales.

Une réforme du bail ne peut pas se limiter à protéger les propriétaires

Même si l’objectif économique est compréhensible, cette future réforme soulève nécessairement une question d’équilibre des droits.

En matière de bail d’habitation, le droit doit toujours concilier :

• le droit de propriété,

• le droit au logement,

• la sécurité contractuelle,

• et la protection des personnes vulnérables.

  
  

C’est pourquoi l’annonce du gouvernement doit être lue avec prudence : accélérer une procédure ne signifie pas automatiquement qu’elle sera juridiquement déséquilibrée, mais cela dépendra entièrement de la rédaction finale du texte.

2) Des mesures annoncées aussi pour les locataires vulnérables

Selon les premières informations disponibles, le projet de réforme comprendrait également des mesures de soutien aux locataires en situation de vulnérabilité.

Pourquoi ce point est-il juridiquement important ?

Parce qu’en matière d’expulsion, le droit du logement ne peut pas être abordé uniquement sous l’angle de l’efficacité procédurale.

Il faut aussi tenir compte :

• de la précarité économique,

• des situations de fragilité sociale,

• de l’accès à des solutions de relogement,

• et plus largement de la proportionnalité des mesures prises.

  
  

À ce stade, les contours précis de cet accompagnement n’ont pas encore été détaillés, mais cet élément montre que le gouvernement cherche à maintenir un équilibre politique et juridique entre les intérêts des propriétaires et ceux des locataires.

3) Successions indivises au Portugal : le gouvernement veut débloquer la vente des biens immobiliers

L’autre volet majeur de la réforme concerne les héritages bloqués, plus précisément les successions indivises.

C’est un sujet très concret, fréquent en pratique notariale et immobilière, et souvent source de contentieux familiaux ou d’immobilisation patrimoniale prolongée.

Qu’est-ce qu’un bien en indivision successorale ?

Lorsqu’une personne décède et laisse un bien immobilier à plusieurs héritiers, ceux-ci deviennent souvent copropriétaires indivis du bien, tant que la succession n’a pas été partagée ou liquidée.

En théorie, cette situation est temporaire. En pratique, elle peut durer de nombreuses années, notamment lorsque :

• les héritiers ne s’entendent pas,

• l’un d’eux refuse de vendre,

• certains sont absents ou inactifs,

• ou qu’aucune décision commune n’est prise.

Résultat

Le bien reste souvent :

• inoccupé,

• non loué,

• non entretenu,

• et totalement bloqué sur le marché immobilier.

Ce que le gouvernement veut changer pour les biens en indivision

Le gouvernement envisagerait d’introduire une règle permettant à un seul héritier de demander la vente du bien en justice, même en l’absence d’accord des autres cohéritiers.

Selon les éléments rapportés dans la presse, la mesure fonctionnerait ainsi :

• si deux ans après l’acceptation de la succession, aucun accord n’est trouvé ;

• un seul héritier pourrait saisir le tribunal ;

• pour demander l’aliénation judiciaire du bien immobilier.

  
  

Que deviendrait le prix de vente ?

Le produit de la vente ne serait pas attribué à un seul héritier: il intégrerait la succession, puis serait réparti entre les héritiers en fonction de leur quote-part successorale.

Pourquoi cette mesure peut avoir un impact important sur le marché immobilier ?

Cette réforme pourrait avoir des effets très concrets.

D’un point de vue immobilier

Elle permettrait potentiellement de :

• remettre des logements vacants sur le marché ;

• éviter que certains biens restent gelés pendant des années ;

• fluidifier certaines successions complexes ;

• et améliorer la circulation des biens immobiliers.

  
  

D’un point de vue juridique

Elle poserait aussi des questions importantes, notamment sur :

• la protection des cohéritiers opposants,

• l’encadrement du recours au juge,

• les conditions de valorisation du bien,

• et la manière dont le juge arbitrera les situations de blocage.

  
  

Autrement dit, la mesure peut être très utile en pratique, mais elle devra être très soigneusement encadrée pour éviter les abus ou les ventes précipitées.

4) Une réforme du logement qui s’inscrit dans une stratégie plus large

Ces mesures ne doivent pas être lues isolément.

Elles s’ajoutent à d’autres initiatives déjà annoncées par le gouvernement portugais pour stimuler l’offre locative et résidentielle.

Parmi elles figure notamment le soutien à certains propriétaires qui mettent des logements sur le marché de la location à des loyers dits “accessibles”.

Le débat sur les loyers “accessibles” reste entier

L’une des critiques déjà formulées à l’égard de la politique du logement actuelle concerne le niveau des loyers considérés comme “accessibles”.

Certaines mesures précédemment annoncées visaient des logements proposés à des loyers pouvant atteindre environ 2.300 euros.

Pourquoi cette question est sensible ?

Parce que pour une partie de l’opinion et de la doctrine, un tel niveau de loyer ne correspond pas nécessairement à ce qu’un ménage moyen considère comme réellement abordable.

Cette critique est importante, car elle rappelle une distinction essentielle en droit du logement :

Augmenter l’offre ne suffit pas

Encore faut-il que cette offre soit :

• réellement accessible,

• juridiquement stable,

• et adaptée aux besoins des ménages.

5) Ce qu’il faut retenir juridiquement

D’un point de vue juridique, les annonces du gouvernement portugais montrent une volonté de traiter la crise du logement non seulement par la fiscalité ou les subventions, mais aussi par des réformes structurelles du droit immobilier.

Les deux leviers sont clairs :

5.1 Sécuriser le marché locatif

En rendant potentiellement plus rapides les décisions en cas d’impayés locatifs répétés.

5.2 Débloquer le patrimoine immobilisé

En facilitant la vente des biens détenus dans le cadre de successions indivises.

Ces deux axes peuvent effectivement contribuer à augmenter l’offre de logements, à condition que les textes soient :

• juridiquement équilibrés,

• précis dans leur rédaction,

• et réellement applicables en pratique.

6) Prudence : le texte doit encore être précisé et voté

À ce stade, il faut rester juridiquement prudent.

En effet :

• tous les détails techniques ne sont pas encore connus ;

• les mesures doivent encore être formalisées dans un texte législatif complet ;

• et surtout, la réforme devra encore passer par le Parlement.

  
  

Autrement dit, il s’agit aujourd’hui d’une orientation politique forte, mais pas encore d’un régime juridique définitivement stabilisé.

Comme souvent en droit immobilier, les effets réels dépendront moins de l’annonce que de la version finale du texte.

Conclusion: une réforme potentiellement importante, mais à surveiller de près

Le gouvernement portugais semble vouloir agir sur deux blocages majeurs du marché immobilier :

• la réticence des propriétaires à louer en raison du risque d’impayés ;

• et la paralysie de nombreux biens immobiliers dans des successions conflictuelles.

  
  

Sur le principe, ces pistes peuvent contribuer à augmenter l’offre de logements et à fluidifier le marché.

Mais elles touchent aussi à des sujets juridiquement sensibles :

• le droit au logement,

• la protection des locataires,

• la sécurité des propriétaires,

• et la gestion des patrimoines familiaux.

  
  

En pratique, l’intérêt de cette réforme dépendra entièrement d’un point : sa capacité à trouver un véritable équilibre entre efficacité, sécurité juridique et justice sociale.

– Questions fréquentes

Le Portugal veut-il faciliter les expulsions de locataires ?

Le gouvernement affirme ne pas vouloir “faciliter” les expulsions au sens strict, mais plutôt accélérer les décisions judiciaires en cas d’impayés répétés de loyer.

Qu’est-ce qu’une succession indivise au Portugal ?

Une succession indivise existe lorsque plusieurs héritiers détiennent ensemble un bien immobilier après un décès, sans qu’il ait encore été partagé ou vendu.

Un seul héritier pourra-t-il vendre un bien en indivision ?

Selon les mesures annoncées, un héritier pourrait demander judiciairement la vente du bien si le désaccord persiste après un certain délai. Le produit de la vente serait ensuite réparti entre tous les héritiers selon leurs droits.

Pourquoi le gouvernement veut-il changer ces règles ?

L’objectif affiché est de remettre plus de logements sur le marché, en levant certains blocages liés au marché locatif et aux successions immobilières.

________

Bonjour, je suis Mathilde, avocate inscrite aux Barreaux de Lisbonne et des Hauts-de-Seine. Ma mission c'est de vous accompagner dans la réalisation de vos projets d'installation et d'investissement au Portugal, afin de sécuriser vos démarches et de préserver au mieux vos intérêts.

CONTACTEZ-MOI